財訊月刊四月份專題
房價超低是高雄房市大利多

今年最熱門房市可能在高雄


高雄與台北的平均房價差距已拉大至1比5，就時空距離僅兩小時不到的兩個大都會，房價差距如此之大，這
在亞洲各鄰近國家並不多見。不合理的低價，是2007年高雄房地產市場最大的利多。


高雄地區近期的房地產市場可說是曝光度高、題材不斷，先有執政黨在高雄市長勝選之後的遷都說；再
則是陳總統釋出到高雄購屋的想法；接下來就是對高雄市房地產市場有實質影響的高鐵通車效應，讓外來購
屋客一時之間增加不少，高雄房地產市場因此也熱絡了起來。此外，高雄市近年來都市景觀大有改善，都市
居住品質大幅提升，造就了部份區域的高檔房價，讓高雄有了不再讓台北、台中專美於前。

阿扁找殼吵熱市場高鐵帶來外來客

大高雄市場在去年可以說是全省三大都會區中表現較為落後的區域，不但新屋房價維持平盤，成交量一
直無法有效放大，買方及賣方均不積極；但在高鐵通車後兩個月的時間裡，大高雄各房地產銷售個案大量湧
入不少北部來的看屋客，甚至還有台北的買房團積極度更高，根據各建案之訪談得知，外來客（定義為高雄
縣市以外）成交比重高達二至三成，較以往的一成不到高出二至三倍，也因此帶動了本地人購屋的積極心態
。例如去年農曆過年時高雄房地產市場還是很冷清；但今年過年卻出現完全不同的景象，各銷售現場都出現
銷售人員不足之現象，成交聲此起彼落，今年的高雄市房地產市場似乎很不一樣！


依據內政部地政處資料顯示，高雄市2006年的買賣移轉登記戶數為３萬１５８６戶，較05年３萬６５９
戶成長了３％，與中北部都會區比較雖不是太好，不過還是呈現正成長。高雄房地產新屋市場在04年至05年
歷經一波房價漲勢後，06年新屋市場出現買氣縮手，但卻帶動中古屋市場，中古屋價格也因此明顯揚升。

xxxx x改為下一段而就高雄市所有權第一次登記戶數來看（代表新屋完工供給量），06年有１萬７８８７戶，
較05年１萬４６２１戶成長了２２．３％，年增率確實比台北市的０．９％及台中市的１６．２％為高，已
連續四年正成長，以高雄市目前每年新屋需求量約為１萬４２００戶上下來看（推估方法為06年不動產買賣
登記戶數３萬１５８６戶45%計算），高雄05年及06年大約過剩４１００戶，再觀察07年1至2月份之第一次
登記戶數為１６４４戶，較06年同期的２３０５戶大幅減少了６６１戶，新推案戶數大幅減少，以目前去化
速度且不考慮高鐵及其他因素帶來之加溫效應，高雄市在今年第二季可望擺脫盤整格局向上發展。

因為陳水扁總統在陳菊勝選後要南下置產的一席話，帶動了「美術館特區」及「農十六重劃區」的看屋
人潮，市場也傳出陳水扁曾委託友人至這兩區看屋，雖然陳總統的購屋行動尚在進行中，但「農十六重劃區
」及「美術館特區」的豪宅市場頓時之間已成了大熱門，到處都有人在打聽陳總統到底想買那裡，購屋者心
裡盤算著，若能跟陳總統當鄰居，不管要自住還是投資都是最佳首選，就算不能買同一個建案，也可以買同
一個區域之個案；購屋客會這麼想，建商當然想得到，高雄各大建商莫不摩拳擦掌想要爭取到這一位貴客，
讓自己公司的建案價格水漲船高。

「農十六重劃區」有優越的交通、地理條件，不但擁有Ｒ１３捷運站，也擁有未來的市政中心，藍線輕
軌捷運也由南邊大順路經過，加上龍華國小遷址計劃已於去年十月份正式動工，原校址位於Ｒ１３捷運站出
口，極有可能被百貨業者取得並設立百貨公司。

「農十六重劃區」近年來地價漲幅驚人，以京城建設於農十六取得之土地來說，03年５月間京城建設曾
向唐榮鐵工廠標購乙筆土地，每坪不到２５萬元，據業界人士評估現在至少有６０萬元以上的行情，短短不
到四年光景，土地漲幅高達１４０％；再談到「農十六」的房價，創區域新高的個案不在少數，其中堅山建
的「堅山大世紀」案，每坪成交價達１６萬元；而京城建設「達觀」案更高達１７萬元水準，較去年區內平
設均成交價１１萬元狀況已不可同日而語，京城建設董事長蔡天贊更指出，「農十六重劃區」已無新建地供
給，建商手上無土地原料，房價至少還有三成上漲空間。

美術館媲美大安森林公園

愛河景觀豪宅聲勢暴漲
而「美術館特區」擁有「內惟埤文化園區」，佔地３３公頃，是大安森林公園２６公頃的１．３倍大，
雖臨近台鐵縱貫鐵路，不過鐵路地下化計劃已經行政院核定，並於去年１０月底動土，少了鐵路阻隔，「美
術館特區」的發展有了更好的空間。由於「美術館特區」擁有全台灣最大的公園綠地，且有相當大面積之人
工湖，造就「美術館特區」的高價景觀住宅，例如市場傳出陳水扁總統有意購買國城建設之『國城天廈』，
該案為位於美術館南邊第一排景觀，目前成交價高達２０萬元；而位於美術館東邊第一排、皇苑建設的『皇
苑國際館』，更衝上30萬元大關，「物以稀為貴」這句話引用在美術館特區景觀住宅上，再貼切不過。

另外，愛河沿岸也是未來高雄炙手可熱的另一熱門地段，愛河已成為高雄人的驕傲，認為台灣再也找不
到一條比愛河更有文化、更具可看性、更具國際性的河流了。過去高雄人一提到愛河，好像提及自家的醜事
不願多說，建商也大多不願意在此推案，也不敢以愛河命名，現在卻大大不同，以愛河命名的個案屢見不鮮
。京城建設董事長蔡天贊也認為，愛河景觀住宅本來就稀有，愛河整治成功後更奇貨可居，未來高雄市最高
的房價可能會出現愛河沿岸，蔡天贊更指出京城建設將於今年10月，推出位於愛河旁的『凱悅京城』豪宅案
，每坪售價將超過３０萬元。

老牌豪宅苓雅區、前金區聯袂挑戰歷史天價
高雄市目前新推出個案的價格，正以黑馬之姿不斷創下新高價，例如慶旺建設位於文化中心的『文化高
峰會』個案，總銷售金額新台幣４５億元，以高度的綠覆蓋率優勢，創下高雄近期新高成交價２７－３２萬
，每周來客數高達７０－８０組，且『文化高峰會』是預售案，在現今的高雄市房地產市場來說，算是相當
特殊的案例。其客源分布也相當廣泛，包括台商及中北部投資客等，堪稱高雄市未來幾年房地產市場發展的
風向球。


此外，福懋建設的『福懋精湛』為位於大立商圈的另一高單價個案，總銷金額８億元，以優越的區段取
勝，大立商圈已是一個發展成熟之區域，因此有相當高的生活便利性，成交單價約在１７至１９．５萬元，
總戶數９４戶，是商圈小豪宅銷售指標。

位於高雄市中心「中央公園」已完工啟用，這個由中山路、五福路、中華路及民生路所圍成的精華地點
，是目前高雄市另一個擁有人工湖的公園，堅山建設的『中研苑』個案正位於「中央公園」正對面，總銷金
額８億元，成交單價則落在２３至２５萬元，每一樓層僅2戶，總戶數不過２６戶，是一個相當單純的市區豪
宅產品。

由於高雄捷運紅線將於今年底通車，因此捷運沿線產品相當火紅，京城建設3月份推出位於紅線及橘線轉
運站的『閃耀之旅』案，總銷金額１５億元，每坪開價１６至１８萬元，將是高雄捷運沿線產品的銷售指標
。如果以台北捷運經驗看高雄，捷運愈接近完工，將會帶動捷運沿線房價及民眾購屋意願。

就高雄市07年１月份房地產交易量來看，已經看得到高雄房地產市場在高鐵通車後有蓄勢待發之態勢，
建築物買賣移轉戶數共有２９０８戶，較去年同期成長７．１９％，已經比06年全年成長率３．０２％為高
，可以看出高雄房地產交易量逐步加溫。此外，高雄與台北的平均房價差距已拉大至１：５，就時空距離僅
兩小時不到的兩個大都會，房價差距如此之大，這在亞洲各鄰近國家並不多見，在推案量得到控制，及集眾
多利多於一身的情況下，高雄今年有機會成為台灣房市最熱門的市場。



資料來源:財訊329專刊